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以高价挤压泡沫的房地产企业正面临利润和营业额压力

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以高价挤压泡沫的房地产企业正面临利润和营业额压力

  

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高价地挤泡沫 房企面临利润与周转压力

 

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  2018年上半年,在中央政府“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指引下,各城市深化实施各项调控政策,逐步完善土地市场各项规范,优化供给结构和宅基地供给比例,逐步实现全国宅基地市场回归理性。

  8月17日上午,南京出售了三块地皮,总销售面积超过16.7万平方米,起拍价为38亿元。最终成交价格低于板块最高成交价格,其中龙湖地产的江浦地块较同区域最高成交价格下降1.3万元/平方米。与此同时,江宁河畔的G39和G40地块,原本计划在同一天出售,由于某种原因被终止。

  中国评估联合会数据R&D主任李岩指出,在土地拍卖市场政策收紧的背景下,预计下半年宅基地市场将继续下滑,地价将普遍保持在较低水平。

  随着全国房地产市场逐渐降温,开发商未来的利润率将进一步压缩。

  发展风险。

  上述8个有土地泡沫的城市是沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门和杭州。这包括处于上升期的一线城市、准一线城市或二线城市。

  以沈阳为例。今年上半年,沈阳是一个监管相对宽松的二线城市。人口流入和分房改革政策导致购房需求过度。上半年,沈阳新建商品房价格同比上涨10%以上,间接影响了土地市场。开发商收购土地的热情高涨,加剧了当地土地拍卖市场的竞争。截至目前,沈阳市宅基地平均楼面价格达到5637.5元/平方米,平均地价为51%,与去年同期相比有较大幅度的增长。但与此同时,沈阳现有的经济实力无法支撑房价的持续上涨,住房需求的过度释放消耗了相当程度的购买力,因此未来沈阳楼市的上行没有可持续的支撑。

  不断收紧的政策间接影响了土地市场的积极性,土地泡沫的挤出效应也很明显。目前,一线城市的宅基地市场主要提供“租赁土地”和政策性住房用地。然而,主要二线城市的宅基地市场呈现出成交量上升、价格稳定的趋势。在土地拍卖市场“限定地价、竞争建设、竞争自持”的严格监管下,宅基地的费率暂时保持在合理的范围内。

  在土地拍卖政策收紧的前提下,土地市场竞争加剧,一线城市宅基地市场依然低迷;尽管二线和三线城市的一些地块竞争激烈,但受欢迎的二线城市住宅用地的盈利能力也大幅下降。

  值得注意的是,由于一线城市征地困难,土地拍卖市场受到严格限制,一些房地产企业的征地策略逐渐向三线和四线城市倾斜,上半年这一趋势尤为显著。第三,四线城市的人口吸附能力弱,对房价的经济支持低,房价缺乏继续上涨的动力。预计在未来两三年内,大量存量不会被吸收,开发商的宅基地开发风险将日益增加。

  从今年发布中期报告的房地产企业来看,过去三四线城市布局中的风险已经开始显现。以中南建设(000961)为例,2018年上半年,中南建设(000961)实现合同销售额652.5亿元,同比增长44%;平均售价为12539元/平方米,略低于去年的平均售价。然而,中南建设(000961)的净利润仅为6.7%,几乎是徐汇控股2018年上半年净利润13.3%的两倍。中南建设(000961)向外界解释,部分房地产结算项目毛利率过低,主要是由于项目总体位置、配套设施不成熟、市场地价高、公司为加快资金回收投资其他项目而实施的较低销售价格、价格限制以及市场低迷等原因。

  利润压力!

  年初,知名房地产企业仍积极进入二三线城市参与土地拍卖。招商局蛇口(001979)以46亿元的最高价和2000平方米的棚户区改造定向安置房赢得了天津这块宅基地。住宅建筑面积为242,900平方米。拆迁安置房屋后的住宅交易底价高达20,331元/平方米,而地块周围的新房价格仅为22,500元/平方米,地价贡献率为90.36%,土地市场泡沫值为61%。

  此外,2018年2月27日,重庆招商益成房地产开发有限公司以每平方米6319元的底价,以40.42%的溢价获得重庆市两江新区的一处宅基地。目前,上述地块周围的房地产平均售价约为6000元/平方米。即使未来的挂牌价格有望超过周边地区目前价格的30%,开发商仍面临较大的利润压力和成交量压力。

  按照传统做法,对于这些开发风险高、预期损失大的地块,开发企业会选择放慢开发步伐,等待市场回暖,并踏上销售节点,以确保项目的基本利润。

  然而,业内人士指出,各城市的房地产市场受到严重限制,短期内不可能放松。很多房地产企业人士指出,目前房地产企业只能在户型创新、挖掘新的市场需求点和高附加值产品方面扩大利润率。

  进入哪个城市以及何时进入可能更能反映房地产企业的盈利能力。以中南建设(000961)为例,原先规划的三个四线城市包括去化学化程度较高的宁波、南通,以及泰安、泰兴、万宁、阿坝等市场条件一般的地方。根据中南建设(000961)的中期报告,2018年上半年,其存货达到1215亿元,占公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到2018年上半年的1.39,速动比率从2017年上半年的0.3348进一步下降到2018年上半年的0.2978,两者在行业内均处于较低水平。

  随着地价泡沫的挤出,一些房地产企业通过联合收购土地来降低开发风险,改变地块的性质和用途规划。例如,由钟君收购的上海市闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块,此前为商业用地,在转让暂停后投放市场并转为商业用地。根据钟君的相关消息来源,该地块的自给自足部分很可能被用于建造长期出租公寓。

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