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金科的1500亿蓝图-三年内收购1774亿土地,权益近一半属于小股东,负债增加2

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金科的1500亿蓝图-三年内收购1774亿土地,权益近一半属于小股东,负债增加26.6%

  

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金科1500亿蓝图:三年1774亿拿地,近半权益归属少数股东,负债再增26.6%

 

  近日,重庆房企金科有限公司(000656)披露了第三季度业绩报告。

  报告期内,金科有限公司(000656)收入170.98亿元,同比增长50.69%;上市公司股东应占净利润13.91亿元,同比下降8.8%。前三季度,金科股份有限公司(000656)累计实现收入432.03亿元,同比增长60.65%;上市股东应占累计净利润39.81亿元,同比增长81.65%。

  销售额方面,前三季度,金科实现合同销售额1255亿元,同比增长45%左右;销售面积约1248万平方米,同比增长约29%。根据金科提出的1500亿的目标,金科前三季度完成了83.66%。

  在前三个季度,有140个新项目,平均每月投资74亿英镑?。

  收入的增长与这一趋势是分不开的,金科近年来在土地征用方面付出了巨大努力。前三季度,金科新增土地项目140个,总建筑面积2446万平方米,合同投资614亿元。

  金科股份有限公司(000656)在回复深交所查询时披露,2018年的收入主要来自2016年和2017年的项目结转。以此类推,今年前三个季度,金科的主要收入应该是2017年至2018年的预售项目。

  2017年年报显示,2017年金科新项目土地总投资约460亿元,同比增长120%;共收购土地79块,面积约1245万平方米,同比增长约103%。2018年,金科赢得了更多的土地,年土地投资700亿元,新项目110个,建成区2054万平方米。

  对于房地产企业来说,土地储备是与资本联系在一起的,不断增加的土地储备面积意味着不断收紧的钱包。

  2017年和2018年,金科股份有限公司(000656)的经营现金流由负变正,由2017年的84.86亿元净流出变为13.29亿元净流入。金科给出的原因是2018年销售现金流入增加和土地收购放缓。然而,今年前三季度,金科的经营现金流再次出现亏损,净流出54.57亿元。

  另一方面,金科近两年的融资现金流从396.81亿元悄然增加到670.18亿元。金科公开表示,筹集的资金主要来自两个方面,一是借款,二是引入小股东权益。

  公告显示,前三季度,金科共收到贷款现金582.58亿元,同比增长42.29%;少数股东投入现金66.34亿元,同比下降29.15%。资产负债表中,金科本期应付债券总额135.14亿元,同比增长111.15%;总负债为2441.94亿元,同比增长26.57%。

  事实上,由于高杠杆发展,金科(000656)近年来一直负债累累。

  2018年年报显示,金科股份有限公司(000656)期末资产负债率为83.63%,处于同行业较高水平;速动比率为0.38,同比下降0.06个百分点;一年内到期金融负债600.9亿元,同比增长54.46%;同期,货币资金期末余额仅为298.52亿元。为此,深交所发函询问金科的偿付能力(000656)。

  金科在回复中透露了底牌,称截至2018年底,该公司已从银行机构获得总计1550亿元的信贷额度,剩余991亿元可用。此外,金科还指出,参照2018年88%的销售回报率,预计2019年的销售回报率将达到1320亿元,可以完全覆盖一年内到期的金融负债。

  在销售额和收入翻倍增长的同时。第三季度净利润的负增长也为金科(000656)埋下了利润隐患。31日上午,搜狐财经就第三季度金科股份(000656)收入增加但利润没有增加的现象咨询了公司秘书长。截至发稿时,尚未收到任何回复。

  少数股东权益为47.7%,子公司融资担保为876亿元。

  分割金科账面权益的另一个因素是较高的少数股东权益。根据第三季度报告,金科少数股东权益本期达到224.45亿元,占比47.7%,同比增长9个百分点。从金科前三季度的征地情况,我们也可以看出端倪。在今年上半年的140个新项目中,金科拥有全部权益的项目不到60个。

  除了与融创孙宏斌的股权纠纷,金科与其他合伙人的关系也很微妙。

  上半年,由于2018年财务费用大幅下降,深交所对金科向联营企业和合资企业收取的3.28亿元利息提出质疑。

  对此,金科回应称,合作是为了适应房地产业的发展规律,资金是统一配资的。根据公开数据,金科向子公司提供的贷款利率在0%至13%之间,而同期金科的融资成本在4.28%至12.5%之间波动。然而,由于基金之间的复杂关系,金科有限公司(000656)没有披露向哪些子公司提供13%的借款利率。

  前三季度,随着利息收入再次增长73.21%,达到2.97亿元,金科财政支出同比下降8.6%,至4.02亿元左右。

  维持子公司运营的另一种方式是担保。据不完全统计,仅在第三季度,金科股份(000656)就披露了13项关于子公司担保的公告。

  10月14日,金科股份有限公司(000656)宣布将为宜兴岳红、重庆高军等六家子公司提供总额为18.65亿元的贷款担保。其中,除新成立的宜兴岳红外,其余四家子公司的资产负债率超过100%,一家子公司的资产负债率为77.94%。月末,金科股份有限公司(000656)再次发布公告,为衡阳鼎恒、苏州新城金瑞等七家公司提供总额为18.58亿元的担保。除了两家没有数据的子公司外,其余五家子公司的资产负债率都在100%左右波动。

  截至9月底,金科有限公司(000656)向参与公司提供担保余额129.28亿元,向子公司及子公司提供担保余额747.18亿元,担保余额合计876.46亿元,占公司最近一期经审计净资产的378.11%。

  截至10月31日,金科股票(000656)以每股6.93元收盘,总市值为370亿元。

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