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为什么万科碧桂园和其他房地产老板集体尊重高周转率?

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为什么万科碧桂园和其他房地产老板集体尊重高周转率?

  

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万科碧桂园等房地产大佬为何集体推崇高周转?

 

  视觉中国(000681)。

  安全事故接连发生,使02007.HK碧桂园陷入漩涡,其“高周转率”模式也备受关注。

  根据《中国经济周刊》的不完全统计,自去年9月以来,至少有11人死于碧桂园。最近一次发生在7月26日。当晚,安徽省六安市碧桂园城市之光工地围墙及活动板房倒塌,造成6人死亡,1人重伤,2人重伤,以下简称“7·26事件”。

  据信,碧桂园频繁发生的安全事故根源于其“高周转率”模式。《中国经济周刊》记者就相关问题进行了采访。然而,8月3日,碧桂园在其广东省佛山总部召开媒体见面会时,公司董事长杨国强否认事故频发与高营业额有关。

  “高成交量抢预售许可证”。

  所谓的高周转率,在业内通常被称为“不压货”,意思是在投资前拿走土地,迅速开始工作,迅速卖出,迅速收回资金。主要是指房地产企业在房地产市场流动性紧缩的情况下,为了快速启动销售,提高资金利用效率。

  高流失率模式可以追溯到2010年,当时万科等房地产企业利用高流失率模式创造了前所未有的销售额,也被经纪人称为高业绩、高流失率的“第一年”。

  碧桂园不是高周转率模式的第一用户,但它将这种模式发挥到了极致。10多年前,万科推行“5986”高周转率模式,即5个月开工,9个月销售,第一个月销售80%的产品,60%的产品必须是住宅。然而,由于建筑安全和住房质量等问题,这种模式逐渐被放弃,碧桂园继承了这种模式。

  碧桂园的高周转率已被业界转化为“456模式”,即土地4个月内开放,资金5个月内归还,资金6个月内再归还。根据碧桂园今年传阅的内部文件,碧桂园打算将开放时间压缩至3个月。“开业期限≤3个月,奖励20万元;开业期限3~4个月,奖励10万元”。

  “开放期和建设期不是一回事。成交量高的是商品房预售许可证。”深圳瑞城房地产营销策划有限公司董事长王大国告诉《中国经济周刊》,根据有关规定,开发商投入一定比例的资金后,当地住房和建设部门将发放预售许可证。

  “开发商拿到许可证后,就可以出售了。买家付完首付后,到房屋委员会备案,然后到银行与买家签约,然后等待银行贷款。一个建设期为1至2年的房地产,在短短6个月内就卖出去了,这意味着开发商可以用这笔钱进行投资,节省了资本成本和时间成本,这也是许多房地产公司热衷于高成交量的原因。”王大国说。

  王大国还表示,商品房预售许可证的发放时间因地而异。其中一些建在地下室里,一些覆盖在半层楼里,还有一些建在房地产里。记者注意到,根据2007年修订的《城市房地产管理法》,要取得商品房预售许可证,除了要缴纳全部土地使用权出让金和持有建设工程规划许可证外,还必须“计算商品房预售款,投资建设总投资的25%以上,并确定建设进度和竣工交付日期”。

  碧桂园能实现6个月的资金周转,这与房地产市场的上升趋势有很大关系,尤其是品牌房地产企业开业后很快就能售罄,这让很多房地产企业对高周转模式赞叹不已。

  “高周转率”已被广泛追求。

  据《中国经济周刊》报道,除了碧桂园,泰和集团(000732)、阳光城(000671)、新城控股(601155)等上市房地产企业也是高周转率模式的粉丝。

  泰和集团(000732)多年来一直是高周转率的实践者。该公司董事长黄启森今年5月表示,高营业额意味着利润和竞争力。今年的重点是优化和提升高周转率,重点是加强高周转率,其项目追求六个月的开放速度。该公司要求主要地区公司整理节点指标,并将其分解到每个部门。

  在“七·二六”事件之前,一些房地产企业正在学习碧桂园模式。在保利地产(600048)最近召开的股东大会上,保利地产董事长宋广菊表示,保利地产也学习了碧桂园在项目周转方面的一些做法,并成立了专门的运营中心来提高效率。正常情况下,该项目可在一年内出售,特殊情况下,可在五至六个月内出售。

  为什么越来越多的房企采用高周转率模式?曾担任多家房企高管的中国企业资本联盟(China Enterprise Capital Alliance)副主席柏文对《中国经济周刊》记者分析称:“在去杠杆化和风险防范的大背景下,民营房企的各种融资渠道是有限的。资金链的紧张迫使企业采取超出正常项目程序和流程的高周转率措施;由于竞争的加剧和对企业规模和投资回报的追求,高周转率逐渐走向了反面,即与正常的项目建设程序和必要的流程及过程时间相违背。”。

  对于房企融资渠道有限的问题,《中国经济周刊》记者曾经说过,“房企发债难吗?”据报道。近三年来,房企的融资结构发生了很大变化,传统的融资渠道因房地产调控严格而变窄。中国南方一家上市房地产公司的一名高管也向《中国经济周刊》表示:“如今,房地产公司重视排名,主要是因为只有排名高的公司才更容易筹配资金。如果它不在50家最大的房地产公司之列,银行可能不会放贷,这可能是房地产公司希望通过高营业额做大的因素之一。”。

  上述高管还表示,高流失率是整个房地产开发企业的普遍做法。“必须高周转率。如果房地产企业愿意放缓,他们也可以少关注资本,但他们担心的是行业排名下降,所以他们不敢放缓。当然,这将导致两个极端。一些房地产企业营业额更高,扩张速度更快,排名更高。相反,一些住房企业最终可能会因融资有限而被淘汰。”。

  此外,根据财务指标净资产收益率,我们还可以直观地看到高周转率对房地产企业收入的重要性。根据“净资产收益率=销售净利润率×资产周转率×权益乘数”的计算公式,当销售净利润率因房价上涨而难以上升时,权益乘数指的是总资产乘以股东权益总额的多少,权益乘数反映的是企业财务杠杆的大小。股本乘数越大,股东投资于资产的资本比例就越小。在以更大财务杠杆为代表的有限高杠杆背景下,住宅企业只能依靠更高的资产周转率来不断提高盈利能力。

  碧桂园应该是高周转率模式的直接受益者。根据房地产企业2012年至2018年前7个月的销售排名,碧桂园仅用了6年时间就成为2017年的销售冠军。销售额也从2012年的475亿元增长到2017年的5500.1亿元,增长了10.58倍。见表1。

  如果我们再看一下净资产收益率,资产周转率对碧桂园收入的贡献超过了一些同等水平的房地产企业,如表2所示。以2017年为例,在四大知名房地产企业中,碧桂园的净资产收益率排名第二,但其股权乘数即财务杠杆并不高,这与其资产周转率排名第一是分不开的。

  业内人士:高周转率没有好坏之分,关键是要规范操作。

  碧桂园“7·26”事件后,高周转率模式引起了激烈的讨论。

  针对高周转率模式,万科前高管林绍周8月3日公开表示,仅从财务管理角度来看,高周转率是合理的,可以提高资本回报率,但不能以建设期为代价。一旦我们过分推崇高周转率,过分追求速度,把房子变成快速消费品,就会给行业带来信用危机。

  8月2日,绿城地产建设管理集团董事长兼总经理李俊在2018博鳌房地产论坛上表示,中国的房地产开发模式一直存在一些不足,现在几乎走到了死胡同。市场形势迫使开发商快速周转和控制成本,住房质量越来越差,这可能会在明年迎来买家投诉和维权的高峰期。

  为什么上述房地产企业的老板如此直言不讳?白文喜对《中国经济周刊》记者分析说:“近两年来,由于房地产行业的产业环境发生了变化,企业追求规模和利润,企业被迫走上了高周转率的道路。在推高周转率的过程中,不可避免地会忽略必要的技术要求,放松应有的质量控制。因此,李俊的忧虑也代表了业界的忧虑。”。

  一些专家表达了不同的观点。清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群表示,房企的高周转率模式是由当前房地产市场的特点决定的。华东一家上市房地产公司的一位高管也告诉《中国经济周刊》:“高成交量只是一个模型,没有好坏之分。在特定的市场条件下,企业可以选择高周转率。关键是看谁能走到最后,谁能走得快。”这位高管还强调,关键是要回到诚信经营和规范经营的轨道上来。

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