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楼市再现双向调整-两个热点城市在一天之内同时放松了购房政策

作者:龙头股票配资网
来源:http://www.21560.net
日期:2020-09-18 06:26
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楼市再现双向调整-两个热点城市在一天之内同时放松了购房政策

  

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楼市再现双向调节:一天内两个热点城市同时松绑了购房政策

 

  尽管天津的初衷不是放松监管,但一旦文件通过,仍可能客观上刺激市场需求。同一天,天津和南京这两个二线城市的房地产市场政策也进行了调整,这让人想象得到。事实上,自今年8月以来,各城市纷纷调整了房地产市场政策。其中,既有直接宽松的做法,也有新政、人才引进和区域政策的间接影响。

  《21世纪经济报道》张敏报道。

  以房价监测机制的落地为代表,房地产市场调控的长效机制正在完善并逐步落地。仍然需要坚持现有的控制政策,以便为长期机制创造空间。

  10月15日,南京市六合区传出消息,限购令已经放松。在南京有居住证和大学学历的外国人可以在过去3年内2年内不积累社会保障或税收而出具购房证明。此前,6月,南京高淳区率先放宽了购房政策。

  同日,天津市发展和改革委员会就《天津市推进北京市非资本功能项目发展政策措施试行办法》征求意见,拟在天津滨海中关村(000931)科技园和宝坻中关村(000931)科技城实施一年。它规定,对于承担北京市非首都功能救济的项目,对于户籍尚未转移到天津、家庭在天津没有住房的职工,可以在天津购买一套住房,无需社保或纳税证明。该文件还放宽了天津的定居政策。

  尽管天津的初衷不是放松监管,但一旦文件通过,仍可能客观上刺激市场需求。同一天,天津和南京这两个二线城市的房地产市场政策也进行了调整,这让人想象得到。

  事实上,自今年8月以来,各城市纷纷调整了房地产市场政策。其中,既有直接宽松的做法,也有新政、人才引进和区域政策的间接影响。

  在“不以房地产作为刺激经济的短期手段”的背景下,这些调整背后的逻辑是什么?

  “微调”背后隐藏着一种感觉。

  此次调整前,天津和南京的购房门槛是一样的,都是“过去3年累计2年的社保或个税”,两地的政策都是在2017年初出台的。也就是说,这种局部区域调整削弱了前一轮调控政策。

  虽然这种调整仅限于部分地区,因为两个城市都是“热点和二线”,其对市场的影响仍然不小。

  在天津和南京之前,一些城市已经微调了房地产市场政策。

  10月8日,扬州市住房公积金管理中心下发文件称,为了充分发挥住房公积金的作用,帮助城市中低收入职工解决住房困难,支持刚性住房需求,从2019年10月15日起,扬州市住房公积金将被贷款。最高限额从35万元恢复到50万元,最高限额从21万元恢复到30万元;住房公积金贷款偿还能力系数将从目前的0.3提高到0.5。

  9月底10月初,湖北宜昌和安徽苏州全面开放落户。后者还建议农业转移人口在主城区购买第一套商品房,申请房地产登记证并落户,并对已缴纳的契税给予全额财政补贴。

  早在8月底和9月初,湖南临澧和浙江嘉兴分别放松了监管,对购房给予货币补贴,并增加了公积金贷款的额度。河南省给予全省农村教师优惠待遇。

  同期,收紧监管仍是房地产行业的主流,并逐渐从需求方转向融资方。那么,如何理解这种背景下的地方政策调整呢?

  “目前的楼市调控政策大致可以分为两类。一是积极调整楼市,包括公积金政策、住房补贴等。另一类包括在诸如新政、人才引进政策和地区政策等文件中。它的焦点不在房地产市场,但它可以客观地影响房地产市场。”上海易居研究院智库中心主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示,一些城市,如安徽省苏州市,同时拥有上述两个属性。

  他指出,对于后者,我们应该从更大的角度来看,不能等同于放松对楼市的监管。例如,天津的新购买政策旨在“接管北京的非资本职能的救济”,并且只在两个科技园区实施,以避免影响敏感的主要城市。这也反映了政策设计的意图。

  即使是前者,也不应简单地理解为放松监管。因为根据“一城一策”的原则,地方政府本身有权在不违反一般原则的情况下调整政策。

  针对南京六合的调整,上海易居研究所分析认为,主要有两个原因:一方面,调控取得阶段性成果;另一方面,地区市场存在潜在的下行风险。根据监测,六合区商品房库存自2019年以来一直稳步上升,目前保持在60万平方米左右的高水平,去污周期保持在10个月左右,明显高于南京市的整体水平。

  稳定楼市是一个“双向调整”。

  这一轮房地产监管始于2016年初。从区域来看,调控政策从东部一线城市延伸到热点二线城市,然后逐渐向中西部城市蔓延;从实力来看,调控手段越来越多样化,实力也在不断增强。迄今为止,房地产市场监管的力度、范围和持续时间都是前所未有的。

  目前,房地产市场已经进入下行期,这已经成为业界的共识。今年以来,全国房地产市场交易规模一直处于负增长状态。“金九银十”不够好,大型房地产企业的销售增长率普遍下降。

  事实上,在整个调控周期中,一些城市出现了直接或间接的放松和调控行为,比如曾经在二线城市流行的新人才政策;放宽预售价格;放宽“销售限制令”和“采购限制令”等。一些城市甚至有“自下而上的监管”来限制降价。然而,由于中央层面的要求仍然严格,放松管制不可能广泛传播。

  通策研究所认为,本轮地方政策调整也可能导致这一结果,而楼市调控的基调不会改变。

  据上海市易居研究所统计,今年第三季度,50个热点城市的住房综合收益率为6.8%,比上个月下降37%,连续六个季度下降,“快速回归理性水平”。这也表明投资房地产的收入正在回归正常,调控的效果正在显现。

  同时,以房价监测机制的落地为代表,房地产市场调控的长效机制正在逐步完善和落地。仍然需要坚持现有的控制政策,以便为长期机制创造空间。

  但是,通策研究所也认为,“不把房地产作为短期刺激经济的手段”并不意味着房地产和经济不能长期和谐发展。从政策执行的角度来看,地方政府将通过“冷则定向宽松、热则收紧、热则抑制”的方式稳定房地产市场。

  中原地产首席分析师张大伟持有类似观点。他认为,“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”是调控的综合要求。但稳定实际上是一种双向调整。"大幅上涨肯定不稳定,但大幅下跌也不稳定."。

  他还指出,目前,近期的地方调控措施有其自身的合理性,但客观上,这些政策仍会产生刺激市场需求的效果,并对心理预期产生影响。未来,其他城市可能会根据当地房地产市场的发展调整政策,但不会完全放开。一旦出现“跨境”行为,很快就会得到纠正。

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