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金代尔-我们能走出收入下降的阴霾,加快土地收购,回到正轨吗?

作者:龙头股票配资网
来源:http://www.21560.net
日期:2020-09-14 11:15
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金代尔-我们能走出收入下降的阴霾,加快土地收购,回到正轨吗?

  

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金地:走出营收下滑阴霾 加速拿地能否重回赛道?

 

  在过去的三十年里,金代尔没有继续大规模的反击。2018年,金代尔的销售额达到1623.3亿元,在“万元保险”中垫底,同比增长15%,远低于前两年50%以上的复合增长率。然而,由于2016年和2017年业绩的大幅增长,gemdale摆脱了2017年收入下滑的阴霾,同比增长34.62%。

  增长率放缓,排名下降?。

  2016年是金谷爆发的一年,也是幸运的一年。它以1006.3亿元的销售额进入1000亿营,也是第三家进入“招聘与保险”1000亿营的企业。当时,招商局蛇口的销售额只有739.34亿元,排名倒数第一。2017年,金谷继续其高增长模式,实现销售额1400亿元,同比增长40%。今年,招商局蛇口以1127.79亿元人民币进入1000亿大关。

  如果说1000亿元是房企规模的分水岭,那么更大的考验就是1000亿元之后如何继续增长,尤其是在房地产的下行周期中,金地显然后劲不足。2018年,金地销售额达到1623.3亿元,开始在“保险”中垫底,招商蛇口以1705.84亿元位居第三,万科和保利地产的销售额分别为6069.5亿元和4048.17亿元。

  与此同时,15%的同比增长率也创下近年来的新低。据财务报告显示,2015年至2017年,金代尔的销售额分别约为617亿元、1006.3亿元和1408.1亿元,同比分别增长25.9%、63%和40%。这也大大低于行业平均水平。根据Cree房地产研究中心的数据,2018年,百强房地产企业的年销售额同比增长35%。销售增长放缓降低了其行业排名。根据2018年主要房地产公司的财务报告数据,gemdale排名第16位。

  至于销售增长的放缓,金代尔的财务报告没有说清楚,但库存周转天数的数据可以让我们略知一二。库存周转天数是指企业从获得库存到消费和销售所经历的天数。周转天数越少,库存实现得越快。

  根据东方财富网的数据,2016年金代尔的销售增长率为63%时,库存周转天数为687.27天,2017年和2018年的周转天数分别增加到1143.62天和1225.32天。

  归属于母亲的收入和净利润翻了一番。

  两年前,在行业收入大幅增长的背景下,gemdale很少出现下滑。2017年实现收入376.62亿元,同比下降32.15%;归属于母公司股东的净利润为68.43亿元,同比仅增长8.61%;扣除非经常性损益后,公司归属于母亲的净利润为53.01亿元,同比下降8.61%。至于收入的下降,Gemdale说,主要是由于合作项目的增加和合并安置面积的减少。

  2018年,金谷走出低谷,实现收入506.99亿元,同比增长34.62%;归属于母公司股东的净利润为80.98亿元,同比增长18.35%;扣除非经常性损益后,公司归属于母亲的净利润为69.87亿元,同比增长31.81%。

  至于收入增加的原因,gemdale的财务报告称,合并范围内的房地产项目结算收入增加。2018年,金地实现结算收入460.59亿元,同比增长36.84%。

  此外,gemdale的毛利率和净利率均高于同行的平均水平。2018年,房地产业务毛利率为43.08%,同比增长9.12个百分点,净利率为24.06%。

  加速征地,资金压力很大!

  一旦辉煌,它也脱离了轨道,实现了反击。现在销售增长放缓,但杰代尔对规模的渴望并没有停止,这可以从近年来土地收购的规模和势头中看出。2018年全年,金地共有91个新项目,土地总投资约1000亿元,股权投资约404亿元;新增土地储备约1072万平方米,其中权益储备约481万平方米。2017年,金地新增94块土地,总投资约1004亿元,股权投资约473亿元;新增土地总储量约为1305万平方米,其中权益储量约为595万平方米。

  土地规模的扩大将不可避免地为金地未来的发展打下坚实的基础,但也将对其资金造成压力。2018年,金地经营活动的净现金流量为-18.3亿元,虽然较2017年同期的-69.9亿元大幅下降,但仍为负值;投资活动净现金流量为-52.1亿元,2017年同期为7.45亿元;配资活动的净现金流量为213.3亿元,而2017年同期为124.7亿元。

  然而,在融资方面,2018年,金地通过多种融资渠道实现了低成本融资,年综合融资成本仅为4.83%。加速征地和融资也增加了其债务压力。资产负债率为76.12%,同比增长3.99个百分点。剔除不构成实际偿债压力的预收账款后,实际资产负债率为68.13%,净负债率为57.36%,低于同业平均水平。

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