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华润置地收购地中海地产等中央企业,优科工作室迎来了一场好戏?

作者:龙头股票配资网
来源:http://www.21560.net
日期:2020-09-12 23:35
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华润置地收购地中海地产等中央企业,优科工作室迎来了一场好戏?

  

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华润置地中海地产等央企入局,优客工场们迎来搅局者?

 

  当联合办公行业面临洗牌和优胜劣汰时,新的队伍不断加入。他们会成为“表演终结者”吗?

  房地产中心企业华润置地(China Resources Land)最近推出了其美丽的办公品牌润联兴,并计划于2019年在北京开设三家门店,即润联兴和西递;润联行长安站和润联行邮市站,涉及近2000个站点。

  自2016年美国联合办公巨头WeWork在上海中国大陆开设第一家店铺以来,联合办公一直是办公市场的热门话题,在资本的帮助下,这个市场经历了爆炸性的增长。随着更多类型参与者的参与,该行业的竞争日益激烈。

  国际房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills)最近报道称,在北京成立的联合办公品牌优科工作室(Youke Workshop)在完成碎片化空间、鸿泰创新空间、无界空间、微型合资企业、爱特中创和汤芳镇等并购后,已成为中国项目数量最多的联合办公品牌,截至2018年底,市场份额达到43%。

  上海和北京目前是中国最大的联合办公市场,2018年的门店数量分别达到32.5%和32%。目前,上海和北京两个核心地区的联合办事处供应已接近饱和,预计未来新店将扩展至非核心商业区和二线城市。

  这条赛道上竞争对手越来越多。在过去的一两年里,除了专业运营商和初创企业之外,许多房地产开发商也建立了联合办公品牌,希望分享联合办公市场的份额,如SOHO中国的“SOHO 3Q”、龙湖地产的“会展空间”、凯德置地集团的“C3”、凯撒工业的“创造与享受”等。

  到目前为止,SOHO中国在北京、上海、杭州和深圳有30个SOHO3Q中心,大约有30,000个站点。

  第一太平戴维斯(Savills)华北商业建筑部主任林树德表示,老牌房地产企业从未远离过联合办公产品的轨道。当我们首次进入国内市场时,中海地产作为合作伙伴一直在帮助我们拓展市场。近年来,其他传统房地产品牌也进行了浅层次或深层次的市场尝试。通过过去两年联合办公市场的快速发展和壮大,一些成功的开发商不再局限于与大型联合办公品牌合作,而是深入参与产品研发,打造自己的品牌。

  “从长远来看,资本背景更为雄厚的传统住宅企业有很大的机会打造联合办公产品,在多年深化国内市场经验的加持下,这些产品不会输给国际品牌,这可能会影响整个行业的业务结构和未来。趋势。”林硕说道。

  一批国有房地产企业纷纷加入战斗。除了上述的华润置地,中海地产在2016年推出了OFFICEZIP,中粮地产(000031)推出了中粮幻想。与专业运营商相比,这些企业的共同特点是利用自己的物业经营联合办公空间,这样可以减轻融资和租金的压力。

  这些房地产中心企业是一个接一个地加入联合办公的轨道,是顺应潮流的积极选择,还是被迫改变目前传统商业地产增长乏力的局面?

  易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,从目前房地产开发商建立的共享办公模式来看,其在办公市场的业务开发是创新的。一般来说,这样的企业有更多的后续发展机会,许多企业也希望通过改造实现现有物业的溢价水平。

  “从联合办公等运作模式来看,这些中央企业在后续方面有明显优势。第一个开发者有更多的资源和资金去控制。其次,开发商本身迫切需要在商务办公领域有所突破,而联合办公目前也是一个很好的切入点。开发商参与此类行业,也是目前商业地产投资策略的调整。”严跃进说。

  房地产开发企业打造自己的联合办公品牌,自有物业将是他们最大的底牌,特别是对于一些央企房地产开发商,如华润置地和中海地产,商业物业更大。

  近年来,华润置地确立了“卖地产+投资地产+X”的经营模式,摆脱了房地产开发商的传统定位,逐步转型为“城市综合投资开发运营商”。目前,华润置地在华北拥有近百万栋办公楼和公园。

  中海商务经营OFFICEZIP,在全球20多个经济活跃城市拥有五个甲级写字楼系列产品,其中70个甲级写字楼正在建设中,营业面积超过600万平方米。

  在林硕看来,与联合办公的专业运营商相比,这些传统的房地产企业在自建联合办公中有几个弊端:空间运营中大数据的积累;深刻理解用户需求和服务体验;超大型联合办公室定制产品经验不足。这些优势主要集中在成本控制、充裕的资本、熟悉国内政策和市场以及政府关系上。

  一般来说,虽然联合办公对业主来说是一个机会,但它会打乱高质量甲级办公楼的租户结构,这意味着更高的租户更替率和更复杂的租户组合。甲级办公楼中的联合办公对原租户模式的影响必须提前衡量。

  值得注意的是,如果这些办公楼原本是开发商自己所有,一些楼层被选来建造联合办公空间,以吸纳初创企业和成长型企业,而原来的传统办公空间定位于成熟企业,两个区域的经营管理都是一体的,它们之间的协调自然会更加顺畅,而不是相互影响和削弱。

  华润置地显然已经考虑到了这一点。华润置地这次推出了两条产品线,即高端商务产品“中央部”和漂亮的办公产品“润联行”。“中心部”产品将占据城市核心区域,以高端商业硬件标准,为企业营造良好的办公氛围,同时提升区域商业形象。润联行产品将以其灵活便捷的业务格式嵌入到中心产品中。

  简而言之,在中央物业办公楼的部分楼层增加了润联银行,将两种形式的办公空间整合在大的物业空间中,以满足人们不同的办公需求。

  林树德表示,联合办公产品是现有市场上传统租赁产品的重要补充。由于市场上的主流开发商在产品设计、空间利用、建筑成本和了解租户需求等重要领域积累了经验,因此更容易创造出优秀的联合办公产品。

  “此外,由于联合办公产品像其他房地产产品一样不断升级换代,因此选择开始研发此类产品的开发商非常具有前瞻性,具有相当大的优势和潜力,可以引领联合办公市场的未来发展。这也可以说是一种积极的创造和改变。”林硕说道。

  严跃进还认为,对于联合办公来说,更重要的是聚集创业资源和办公资源。从这个角度来看,如果有所不同,就可以创造一个全方位的创业环境,这是传统办公市场所不具备的功能。未来,企业家将更容易租赁和共享办公空间,这将对现有办公楼中主要客户的租户管理影响较小,因为这两种类型的产品对应不同的客户需求。

  目前,经济下行压力越来越大,近两年来,上海联合办公行业生存压力日益突出。财大气粗的房地产企业会对联合办公行业的发展方向和趋势产生什么样的影响?

  林硕表示,由于过去几年中国的联合办公行业竞争激烈,为了争夺地盘,每个人都不惜一切代价疯狂签合同,每份合同的租期通常为8-10年。因此,租金支付的压力是巨大的,如果资金短缺陷入困境。目前,各品牌产品同质化严重,竞争加剧。在这一轮竞争中缺乏可持续发展潜力的品牌将会被兼并甚至崩溃。

  “当前经济形势带来的行业洗牌是一个优胜劣汰的过程,它促进了传统品牌的创新和升级,增强了品牌差异化、多元化服务和精细化运营。我相信,在激烈竞争中生存下来的品牌将引领整个行业走向更加成熟的阶段。”林硕说道。

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